Nekretnine vs Zlato: Beogradski Kvadrat u Realnim Terminima **## Uvod:

Mit koji košta generacije** Svaki Beograđanin stariji od 40 godina pamti priču: "Kupi stan, to je jedina prava investicija." Roditelji su prodavali zemlju, uzimali kredite, radili dve smene – sve da bi deci kupili "sigurnost u betonu. Developeri su gradili mit o večnom rastu cena. Banke su rado davale hipoteke. Ali šta ako vam kažemo da su svi oni grešili. Šta ako beogradski kvadrat, kada se pravilno meri, uopšte nije poskupeo u poslednjih 25 godina. Ovaj članak nije mišljenje. Ovo su podaci. I podaci govore nešto što industrija nekretnina ne ističe u standardnim brošurama: evro u kom merite vaš stan neprestano gubi vrednost, pa vam se čini da nekretnina raste – a zapravo stojite u mestu dok inflacija kontinuirano umanjuje kupovnu moć. ## 1. Velika Iluzija: Nominalne vs Realne Cene ### 1.1 Šta vam kažu developeri "Cena kvadrata na Novom Beogradu porasla je sa 1.000 evra u 2005. na 2.800 evra u 2026!" Zvuči impresivno, zar ne. Porast od 180% za 21 godinu.

1.2 Šta vam NE kažu

Evro je 2005. mogao da kupi 1,15 grama zlata. Danas, 2026. godine, isti taj evro kupuje samo 0,37 grama zlata. Evro je izgubio 68% svoje kupovne moći merene u zlatu. Kvadrat koji je 2005. vredeo skoro 89 grama zlata, danas vredi samo 32 grama. Vaš "poskupeli" stan je zapravo izgubio 64% vrednosti merene u pravom novcu – zlatu. <!-- MEGA_COMPARISON_TABLE --> ## 2. Skriveni Troškovi: Ono Što Developer Ne Stavlja U Brošuru ### 2.1 Porez na imovinu Prosečan stan od 60m² na Novom Beogradu plaća oko 200-300 evra godišnje poreza na imovinu.

Za 20 godina držanja: 4.000-6.000 evra. ### 2.2 Troškovi održavanja Infostan, popravke, zamena instalacija, renoviranje svakih 15 godina: -

Infostan mesečno: ~100 evra = 1.200 evra godišnje - Rezervni fond: ~30 evra mesečno = 360 evra godišnje - Veće popravke (krov, fasada, lift): udeo ~2.000 evra svakih 10 godina - Renoviranje (kupatilo, kuhinja, podovi): ~15.000 evra svakih 15 godina Ukupni troškovi održavanja za 20 godina: minimum 40.000 evra ### 2.3 Troškovi transakcije Kupovina: -

Porez na prenos: 2,5% = 2.500 evra na stan od 100.000 - Agencija: 2-3% = 2.500 evra - Notar, overa: ~500 evra Prodaja: - Agencija: 2-3% = 3.000 evra - Rizik Likvidnosti: Kada Vam Hitno Treba Novac ### 3.1 Scenario: Medicinski hitan slučaj Zamislite da vam sutra treba 30.000 evra za operaciju u inostranstvu.

Ako imate stan: - Prosečno vreme prodaje stana u Beogradu: 4-8 meseci - Ako morate da prodate hitno: gubite 15-25% na ceni - Kredit pod hipotekom: komplikovano, sporo, skupo - Ishod: ili čekate mesecima, ili gubite desetine hiljada Ako imate zlato: - Prodaja istog dana: odlazak u menjačnicu ili zlataru - Gubite maksimum 3-5% na razlici kupovne/prodajne cene - Novac na računu: za 24 sata - Ishod: problem rešen odmah, minimalni gubitak ### 3.2 Istorijski primeri nelikvidnosti Beograd 2008-2012: -

Cene stanova pale 25-30% - Prosečno vreme prodaje: preko 12 meseci - Mnogi vlasnici nisu mogli da prodaju ni po 40% nižoj ceni Pandemija 2020: - Tržište zamrznuto 3 meseca - Vlasnici iznajmljenih stanova ostali bez prihoda - Cene kirija pale 20-30% u centralnim zonama Zlato je u oba perioda bilo trenutno likvidno i RASLO u vrednosti. Mit o Pasivnom Prihodu od Rente ### 4.1 Matematika iznajmljivanja Stan od 100.000€ na Novom Beogradu: -

Prosečna mesečna kirija: 450-500€ - Godišnji prihod (bruto): 5.400-6.000€ - Prinos (bruto): 5,4-6% Ali sačekajte. Realni troškovi iznajmljivanja: - Porez na prihod od rente: 20% = 1.100€ - Meseci bez kirije (prosek): 1,5 meseca = 750€ - Popravke i održavanje: 500€ godišnje - Agencija za pronalaženje stanara: 1 mesečna kirija svake 2 godine = 250€/godišnje - Amortizacija nameštaja: 300€ godišnje Realni godišnji prihod: 3.000-3.500€ Realni prinos: 3-3,5% ### 4.2 Poređenje sa državnim obveznicama Dinarska obveznica RS 2026: 6,5% godišnje Evro obveznica RS: 4,5% godišnje Bez ijednog telefonskog poziva stanara u 3 ujutru zbog curenja cevi. ### 4.3 Poređenje sa zlatom Zlato nema "prihod" – ali ima rast vrednosti. Prosečan godišnji rast zlata 2000-2026: 9,2%

Za razliku od rente, ovaj rast: - Ne oporezuje se dok ne prodate - Ne zahteva održavanje - Ne zavisi od pouzdanosti stanara - Ne može da vas "zove u 3 ujutru" ## 5.

Demografska Bomba: Ko Će Kupiti Vaš Stan 2040.

5.1

Statistika koju developeri ignorišu Srbija 2002: 7,5 miliona stanovnika Srbija 2022: 6,6 miliona stanovnika Srbija 2040 (projekcija): 5,8 miliona stanovnika Pad od 23% za 38 godina. Ko će kupovati stanove u zemlji koja se prazni.

5.2

Piramida starenja - 2022: Na 100 radno sposobnih – 32 penzionera - 2040: Na 100 radno sposobnih – 52 penzionera (projekcija) Penzioneri ne kupuju nove stanove. Oni ih prodaju da finansiraju starost.

5.3

Beogradska izuzetnost. Da, Beograd raste dok ostatak Srbije umire. Ali: - Cene u Beogradu već uračunavaju ovaj faktor - Novi Sad, Niš, Kragujevac – suočavaju se sa viškom stanova - Ko garantuje da Beograd neće dostići zasićenje. Zlato nema demografski rizik. Potražnja je globalna, a ponuda ograničena geologijom planete. Investicija od 50.000 Evra: Tri Scenarija za 2026-2036 ### Scenario A: Kupovina stana (sa kreditom) -

Učešće: 50.000€ - Kredit: 50.000€ na 20 godina, 5% kamata - Mesečna rata: ~330€ - Ukupno plaćeno: 50.000 + 79.200 = 129.200€ - Vrednost stana 2036 (optimistično +30%): 130.000€ - Neto rezultat: 130.000 - 129.200 - 30.000 (troškovi) = -29.200€ GUBITAK ### Scenario B: Kupovina stana (keš) -

Cena stana: 100.000€ - Vrednost 2036 (+30%): 130.000€ - Troškovi držanja 10 godina: 30.000€ - Propušteni prinos od 50.000€ u zlatu: ~45.000€ - Neto rezultat: 130.000 - 100.000 - 30.000 = 0€ (break-even) - Uz oportunitetni trošak: -45.000€ ### Scenario C: Kupovina zlata -

Ulog: 50.000€ - Zlato kupljeno: ~577 grama (po 86,6€/gram) - Vrednost 2036 (konzervativno +80%): 90.000€ - Troškovi držanja: ~500€ (sef 10 godina) - Zaista.

Zemljotres u Zagrebu 2020: hiljade stanova uništeno - Poplava u Obrenovcu 2014: stotine nekretnina pod vodom - Bombardovanje 1999: direktna šteta na stambenom fondu Stan nije "siguran" – on je samo velik i nepomičan, što vam daje iluziju kontrole.

7.2

Generacijska trauma Srbi su kroz istoriju više puta ostajali bez novca: - 1993: hiperinflacija, dinar bezvredan - 2000: zamrznuta devizna štednja - 2008: pad akcija, propadanje firmi Nekretnina je preživela sve. Ali i zlato je preživelo sve – i bilo lakše sakriti od konfiskacije.

7.3

Marketinška mašinerija Developeri troše milione na reklame: "Dom iz snova", "Sigurna investicija", "Poslednji stanovi. Ko reklamira zlato. Jer zlato ne treba reklamu – treba samo matematiku.

Zaključak:

Betonska Iluzija vs Zlatna Realnost Beogradski kvadrat nije poskupeo. Evro je pojeftinio. Kada merite pravu vrednost – u gramima zlata, u satima rada, u litrama goriva – vaša nekretnina stoji u mestu već 25 godina. A vi plaćate porez, održavanje, osiguranje i nervozu oko stanara. Zlato ne traži ništa zauzvrat. Ne oporezuje se dok ga držite. Ne zahteva renoviranje. Ne zove vas u 3 ujutru. Ne zavisi od demografije Srbije. Ne može da "propadne u ruševine. Ako imate 50.000 evra i razmišljate šta da radite – nemojte verovati developerima čiji je posao da vam prodaju stanove. Verujte matematici. A matematika kaže: zlato je pobednik. Već 5.000 godina.

💡 Savet: Investiciono zlato u Srbiji je oslobođeno PDV-a. Proverite detalje na našem Poreskom semaforu.

Nekretnine vs Zlato: Beogradski Kvadrat u Realnim Terminima **## Uvod:

1.2 Šta vam NE kažu

Infostan mesečno: ~100 evra = 1.200 evra godišnje - Rezervni fond: ~30 evra mesečno = 360 evra godišnje - Veće popravke (krov, fasada, lift): udeo ~2.000 evra svakih 10 godina - Renoviranje (kupatilo, kuhinja, podovi): ~15.000 evra svakih 15 godina Ukupni troškovi održavanja za 20 godina: minimum 40.000 evra ### 2.3 Troškovi transakcije Kupovina: -

Porez na prenos: 2,5% = 2.500 evra na stan od 100.000 - Agencija: 2-3% = 2.500 evra - Notar, overa: ~500 evra Prodaja: - Agencija: 2-3% = 3.000 evra - Rizik Likvidnosti: Kada Vam Hitno Treba Novac ### 3.1 Scenario: Medicinski hitan slučaj Zamislite da vam sutra treba 30.000 evra za operaciju u inostranstvu.

Ako imate stan: - Prosečno vreme prodaje stana u Beogradu: 4-8 meseci - Ako morate da prodate hitno: gubite 15-25% na ceni - Kredit pod hipotekom: komplikovano, sporo, skupo - Ishod: ili čekate mesecima, ili gubite desetine hiljada Ako imate zlato: - Prodaja istog dana: odlazak u menjačnicu ili zlataru - Gubite maksimum 3-5% na razlici kupovne/prodajne cene - Novac na računu: za 24 sata - Ishod: problem rešen odmah, minimalni gubitak ### 3.2 Istorijski primeri nelikvidnosti Beograd 2008-2012: -

Cene stanova pale 25-30% - Prosečno vreme prodaje: preko 12 meseci - Mnogi vlasnici nisu mogli da prodaju ni po 40% nižoj ceni Pandemija 2020: - Tržište zamrznuto 3 meseca - Vlasnici iznajmljenih stanova ostali bez prihoda - Cene kirija pale 20-30% u centralnim zonama Zlato je u oba perioda bilo trenutno likvidno i RASLO u vrednosti. Mit o Pasivnom Prihodu od Rente ### 4.1 Matematika iznajmljivanja Stan od 100.000€ na Novom Beogradu: -

Prosečna mesečna kirija: 450-500€ - Godišnji prihod (bruto): 5.400-6.000€ - Prinos (bruto): 5,4-6% Ali sačekajte. Realni troškovi iznajmljivanja: - Porez na prihod od rente: 20% = 1.100€ - Meseci bez kirije (prosek): 1,5 meseca = 750€ - Popravke i održavanje: 500€ godišnje - Agencija za pronalaženje stanara: 1 mesečna kirija svake 2 godine = 250€/godišnje - Amortizacija nameštaja: 300€ godišnje Realni godišnji prihod: 3.000-3.500€ Realni prinos: 3-3,5% ### 4.2 Poređenje sa državnim obveznicama Dinarska obveznica RS 2026: 6,5% godišnje Evro obveznica RS: 4,5% godišnje Bez ijednog telefonskog poziva stanara u 3 ujutru zbog curenja cevi. ### 4.3 Poređenje sa zlatom Zlato nema "prihod" – ali ima rast vrednosti. Prosečan godišnji rast zlata 2000-2026: 9,2%

Za razliku od rente, ovaj rast: - Ne oporezuje se dok ne prodate - Ne zahteva održavanje - Ne zavisi od pouzdanosti stanara - Ne može da vas "zove u 3 ujutru" ## 5.

Demografska Bomba: Ko Će Kupiti Vaš Stan 2040.

5.1

Statistika koju developeri ignorišu Srbija 2002: 7,5 miliona stanovnika Srbija 2022: 6,6 miliona stanovnika Srbija 2040 (projekcija): 5,8 miliona stanovnika Pad od 23% za 38 godina. Ko će kupovati stanove u zemlji koja se prazni.

5.2

Piramida starenja - 2022: Na 100 radno sposobnih – 32 penzionera - 2040: Na 100 radno sposobnih – 52 penzionera (projekcija) Penzioneri ne kupuju nove stanove. Oni ih prodaju da finansiraju starost.

5.3

Beogradska izuzetnost. Da, Beograd raste dok ostatak Srbije umire. Ali: - Cene u Beogradu već uračunavaju ovaj faktor - Novi Sad, Niš, Kragujevac – suočavaju se sa viškom stanova - Ko garantuje da Beograd neće dostići zasićenje. Zlato nema demografski rizik. Potražnja je globalna, a ponuda ograničena geologijom planete. Investicija od 50.000 Evra: Tri Scenarija za 2026-2036 ### Scenario A: Kupovina stana (sa kreditom) -

Učešće: 50.000€ - Kredit: 50.000€ na 20 godina, 5% kamata - Mesečna rata: ~330€ - Ukupno plaćeno: 50.000 + 79.200 = 129.200€ - Vrednost stana 2036 (optimistično +30%): 130.000€ - Neto rezultat: 130.000 - 129.200 - 30.000 (troškovi) = -29.200€ GUBITAK ### Scenario B: Kupovina stana (keš) -

Cena stana: 100.000€ - Vrednost 2036 (+30%): 130.000€ - Troškovi držanja 10 godina: 30.000€ - Propušteni prinos od 50.000€ u zlatu: ~45.000€ - Neto rezultat: 130.000 - 100.000 - 30.000 = 0€ (break-even) - Uz oportunitetni trošak: -45.000€ ### Scenario C: Kupovina zlata -

Ulog: 50.000€ - Zlato kupljeno: ~577 grama (po 86,6€/gram) - Vrednost 2036 (konzervativno +80%): 90.000€ - Troškovi držanja: ~500€ (sef 10 godina) - Zaista.

Zemljotres u Zagrebu 2020: hiljade stanova uništeno - Poplava u Obrenovcu 2014: stotine nekretnina pod vodom - Bombardovanje 1999: direktna šteta na stambenom fondu Stan nije "siguran" – on je samo velik i nepomičan, što vam daje iluziju kontrole.

7.2

Generacijska trauma Srbi su kroz istoriju više puta ostajali bez novca: - 1993: hiperinflacija, dinar bezvredan - 2000: zamrznuta devizna štednja - 2008: pad akcija, propadanje firmi Nekretnina je preživela sve. Ali i zlato je preživelo sve – i bilo lakše sakriti od konfiskacije.

7.3

Marketinška mašinerija Developeri troše milione na reklame: "Dom iz snova", "Sigurna investicija", "Poslednji stanovi. Ko reklamira zlato. Jer zlato ne treba reklamu – treba samo matematiku.

Zaključak:

Betonska Iluzija vs Zlatna Realnost Beogradski kvadrat nije poskupeo. Evro je pojeftinio. Kada merite pravu vrednost – u gramima zlata, u satima rada, u litrama goriva – vaša nekretnina stoji u mestu već 25 godina. A vi plaćate porez, održavanje, osiguranje i nervozu oko stanara. Zlato ne traži ništa zauzvrat. Ne oporezuje se dok ga držite. Ne zahteva renoviranje. Ne zove vas u 3 ujutru. Ne zavisi od demografije Srbije. Ne može da "propadne u ruševine. Ako imate 50.000 evra i razmišljate šta da radite – nemojte verovati developerima čiji je posao da vam prodaju stanove. Verujte matematici. A matematika kaže: zlato je pobednik. Već 5.000 godina.

💡 Savet: Investiciono zlato u Srbiji je oslobođeno PDV-a. Proverite detalje na našem Poreskom semaforu.